Hipotecas en México: Negocio de
largo plazo
El
sector hipotecario mexicano ha
mostrado signos de estabilidad en el
sector privado. El número de
créditos en 2024 aumentó 11.4%
respecto al año anterior y el monto
otorgado creció un 2.2%. Sin
embargo, no se debe ocultar las
tensiones estructurales que enfrenta:
la concentración del crédito en
ciertas ciudades, el rezago en
ingresos frente al precio de la
vivienda, la fragilidad
institucional de la justicia civil y
la opacidad con la que se manejan
las carteras vencidas.
Cinco
mercados urbanos clave: dinamismo y
desigualdad El análisis por ciudades,
no por estados, permite entender
mejor la distribución real de la
cartera hipotecaria en México. Las
cinco principales zonas
metropolitanas por monto de crédito
son:
1. Ciudad de México y su
zona metropolitana con el Estado de
México.
Como centro político y económico, lidera en
volumen de cartera, pero también
enfrenta el mayor rezago en vivienda
nueva debido al freno regulatorio y
a la escasez de suelo.
2.
Monterrey
Destaca por su
dinamismo industrial y altos niveles
de ingreso formal. La calidad de los
desarrollos verticales ha impulsado
una oferta para clase media y media
alta.
3. Guadalajara
Su
crecimiento tecnológico y
universitario sostiene la demanda,
aunque el precio por metro cuadrado
ha superado la capacidad de compra
promedio.
4. Tijuana
La
frontera y el nearshoring han
detonado el empleo formal, y el
ingreso medio en Tijuana supera el
promedio nacional en más de un 20%,
lo que se refleja en mayor capacidad
de pago.
5. Querétaro
Con alto crecimiento
poblacional y estabilidad
macroeconómica, se ha convertido en
un polo emergente para la vivienda
media y residencial.
Estas
cinco ciudades concentran más del
50% de la cartera hipotecaria
nacional. Pero esta concentración
también revela la desigualdad del
acceso a vivienda en el resto del
país, especialmente en zonas con
mayor morosidad que la media
nacional, con amplia población pero
alta informalidad laboral; Chiapas,
Guerrero, Veracruz y Puebla.
La verdad detrás de la “baja
morosidad”
Al cierre de 2024, la morosidad en el
crédito hipotecario bancario es del
1.6%, y en la banca de desarrollo
del 1.9%. A simple vista, parece un
indicador saludable. Pero hay
matices relevantes:
- Banca
comercial: los bancos sacan del
balance las carteras vencidas
mayores a 730 días. Esto no
significa que se recuperen, sino que
son vendidas o gestionadas por
terceros, reduciendo artificialmente
el índice de morosidad.
- Infonavit: su índice de morosidad
efectiva es mucho mayor, estimado
entre 17% y 21%, especialmente en
créditos otorgados en Veces Salario
Mínimo (VSM). Esta morosidad
estructural refleja un problema más
grave: millones de viviendas
abandonadas o en disputa legal, sin
capacidad de cobro efectiva.
Por tanto, los índices de morosidad
no son tan confiables como aparentan.
En realidad, existe un gran volumen
de créditos vencidos que han sido “limpiados”
del sistema mediante reestructura,
cesión o venta con castigo contable.
Tasas de interés, CAT y
competencia financiera
En 2024,
las tasas promedio en hipotecas
bancarias oscilan entre 10.0% y
11.5% nominal anual fija a 20 años.
Pero el indicador más útil para el
consumidor es el Costo Anual Total
(CAT), que incluye comisiones,
seguros y otros cargos.
Según
los datos más recientes:
-
Banorte y HSBC ofrecen CATs cercanos
al 11.5% en productos básicos.
-
Santander y Scotiabank están en el
rango del 12% a 13% en productos más
flexibles.
- BBVA y Banregio ofrecen productos con
CAT más altos, pero con mayores
montos máximos de crédito.
El
Infonavit, por su parte, mantiene
una tasa del 12% anual en promedio,
aunque ha intentado migrar parte de
su portafolio a pesos y tasas
diferenciadas por nivel salarial.
Aun así, sus productos siguen siendo
menos competitivos para ingresos
medios y altos.
En resumen,
no existe suficiente competencia
efectiva. Las tasas en México siguen
siendo altas por factores
estructurales: baja penetración
bancaria, riesgos judiciales y una
profunda concentración en los
grandes bancos.
Empleo formal
vs. acceso a Vivienda
El empleo formal ha crecido en 2024,
especialmente en estados fronterizos
como Baja California, Coahuila y
Chihuahua. Pero el ingreso promedio
sigue muy por debajo del crecimiento
de los precios de la vivienda. Hay
que considerer el efecto de lo
aranceles en este año por el tema
fuentes de empleo formales y
crecimiento economico minimo en el
pais.
Entre 2016 y 2022, el
precio promedio de la vivienda
aumentó 56.9%, mientras que el
ingreso laboral real creció apenas
2.5%. Esto ha desplazado la demanda
hacia vivienda de interés social o
esquemas de cofinanciamiento, lo
cual, a su vez, incrementa los
riesgos de sobreendeudamiento.
La justicia hipotecaria en coma:
el juicio especial hipotecario
Uno de los principales problemas
estructurales es el juicio especial
hipotecario, diseñado para ser ágil
pero que en la práctica es lento,
costoso y poco eficaz.
- En
promedio, un juicio hipotecario en
México puede tardar entre 5 y 7 años
en resolverse, debido a apelaciones,
amparos y deficiencias de
notificación y emplazamientos.
- En muchos estados, la falta de jueces
especializados, cargas de trabajo
excesivas y procedimientos obsoletos
ralentizan la ejecución.
- Aun
cuando el acreedor obtiene sentencia
favorable, ejecutar la entrega del
inmueble puede ser otro proceso
dilatado, especialmente en zonas con
ocupaciones irregulares o
informalidad legal.
La
reforma judicial propuesta por el
Ejecutivo Federal
no incluye un rediseño del
juicio hipotecario, ni mecanismos
alternativos de solución de
controversias. Esto representa una
omisión crítica. La inseguridad
jurídica desalienta la originación
de crédito, encarece las tasas, y
encierra a millones de familias en
litigios prolongados sin certeza ni
justicia.
El sistema
hipotecario mexicano necesita más
que buenos números de originación.
Requiere reformas profundas que
incluyan:
- Mayor
transparencia en la morosidad real,
con indicadores que incluyan cartera
castigada o vendida.
- Agilización del juicio especial
hipotecario con jueces
especializados, procesos digitales y
sanciones por dilación.
- Mayor competencia en tasas y
condiciones, especialmente en
créditos de largo plazo.
- Políticas de suelo y vivienda social
integradas con movilidad,
infraestructura y legalidad en la
tenencia.
-Plan de regularziacion lograble de mediano
y largo plazo de
viviendas abandonadas o
desocupadas en el pais.
La vivienda es un derecho y una
herramienta económica. Pero sin
justicia efectiva ni acceso real, se
convierte en un privilegio
condicionado por la suerte y la
burocracia. En México, aún estamos
lejos de lograr un sistema
hipotecario justo, funcional y
eficiente. Este año on la Reforma
Judicial impuesta y la situación de
incertidumbre economica, hace
necesario razonar los modelos
hipotecarios. Para esta
admnistración su priroridad es la
vivienda social y dice que hara
cientos de miles de viviendas en
este y los proximos años. La
realidad es que el gobierno Mexicano
ha demostrado desde la creación del
INFONAVIT que no es un buen
desarrollador y administrador de
vivienda. Esperemos que esta nueva
iniciativa sea bien ejecutada, pues
el oficialismo no tiene contra peso,
en su narrative diaria hacen y dicen
lo que quieren porque el pueblo asi
lo decidio y este nunca se equivoca.
